De 120.000 casas en Madrid a ninguna en Soria: así se distribuye el déficit de vivienda en España
Nuria S. tiene 31 años, trabaja como enfermera en el Hospital Gregorio Marañón de Madrid y comparte piso porque asumir el alquiler ella sola consumiría casi la mitad de su sueldo. A más de 200 kilómetros, Julián L. conserva junto a sus hermanos la casa de sus padres en un pueblo de Soria. Lleva años vacía. Nadie quiere comprarla porque además necesita reformas, alquilarla tampoco resulta sencillo y la familia nunca termina de ponerse de acuerdo sobre qué hacer con ella. Entre ambos polos opuestos se resume una de las mayores contradicciones del mercado inmobiliario español. El Banco de España calcula que el país acumula un déficit de 750.000 viviendas, pero esa escasez no es generalizada. Cuando se observa dónde falta y dónde sobra, la fotografía arroja dos escenarios residenciales. La prueba es que la falta de casas que registra Madrid equivale a la de las 30 provincias con menor presión inmobiliaria del país. Y seis provincias (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Murcia y Málaga) concentran más de la mitad del déficit.
En las grandes áreas metropolitanas la demanda crece mucho más deprisa que la oferta. En buena parte del interior ocurre justo lo contrario; existen pisos que nunca llegan al mercado o que han dejado de tener demanda porque la población y la actividad económica llevan años desplazándose hacia otros lugares. El ejemplo más extremo de esta situación se da entre Madrid y Soria. La primera tiene un desajuste del 16%, lo que equivale a algo más de 120.000 viviendas. Por el contrario, la provincia de Castilla y León se sitúa en un excedente técnico, con más de la mitad de su parque inmobiliario disponible para usos secundarios o vacío. Es el territorio con la mayor superávit de producción frente a los hogares establecidos (lo que técnicamente se traduce en una participación negativa en el déficit de vivienda).
Para determinar este impacto, se han extrapolado los pesos porcentuales calculados por el Banco de España en su primera estimación de 2023 (entonces cifró el déficit total en 600.000 casas). Según han explicado fuentes del organismo, la fotografía general del desajuste inmobiliario se conserva prácticamente inalterada desde entonces, manteniendo el mismo orden de prelación y proporciones entre las provincias afectadas. De este modo, el cálculo se ha realizado ajustando esas tasas de participación territorial originales a la cifra actualizada de demanda insatisfecha que el organismo ha elevado en su último informe anual.
La revisión detallada de los datos demuestra que el déficit, más que cuantitativo, es territorial. El Banco de España subraya que más de la mitad de la carencia de casas (el 56%) se concentra en seis provincias —Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Málaga y Murcia— mientras amplias zonas del interior tienen disponibilidad de vivienda, lo que certifica que el país convive con escasez y abundancia. Otro claro ejemplo de esta dinámica son Barcelona y Ourense. La provincia catalana tiene un agujero de unas 112.000 casas, mientras que la gallega, sin estar en el furgón de cola como Palencia, Zamora y Cáceres (con necesidades de obra nueva nulas), tiene una disponibilidad de inmuebles de casi el 50%.
Valencia, Alicante y Málaga son los otros grandes focos de desajuste, con una horquilla que va desde las 60.000 hasta las 40.000 casas. En un segundo escalón se sitúan Tarragona, Tenerife, Almería, Las Palmas y Baleares, con una carencia de entre 20.000 y 24.000 pisos. Girona, Castellón y Granada rematan este bloque, al necesitar entre 15.000 y 19.000 inmuebles.
Las zonas con más demanda de parque residencial son territorios que han concentrado población, empleo e inversión durante la última década. Mientras tanto, en regiones como Soria, la falta de oportunidades laborales, de servicios y de transporte deja un espacio muy limitado para absorber población nueva. De ahí que los jóvenes sigan emigrando hacia las ciudades saturadas, prefiriendo la precariedad habitacional en las grandes urbes a quedarse en un lugar con pocas oportunidades.
El catedrático de derecho civil y fundador de la Cátedra Unesco de Vivienda, Sergio Nasarre, califica este modelo como “depredación territorial”. En su opinión, el Gobierno ha cometido el error histórico de fomentar la concentración demográfica, eliminando los recursos provinciales (de talento, inversión y servicios) circundantes y empobreciéndolos. El modelo es, además, “ineficiente por definición, pues construir más casas en una urbe saturada solo atrae a más ciudadanos, creando una espiral de demanda que nunca se llega a cubrir”, señala Nasarre.
El impacto en la economía
La crisis inmobiliaria de las grandes urbes también se ha convertido en un lastre que erosiona el mercado laboral y el propio crecimiento económico nacional. Carlos Bravo, secretario de políticas públicas y protección social de Comisiones Obreras, precisa que la falta de oferta está expulsando trabajadores en los sectores esenciales. “La reciente aprobación del decreto ley diseñado para aumentar el complemento de residencia en Islas Baleares para los funcionarios es un pequeño ejemplo de esto, porque un piso ahí es tan inaccesible que no consiguen trabajadores”, insiste. Desde el sindicato señalan que esta problemática se extiende a otros territorios, donde la falta de medidas agrava la dificultad de las empresas y la Administración para cubrir vacantes y retener personal.
La concentración urbana genera una ineficiencia que también impacta en el crecimiento. Para José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, el desajuste en la distribución de la mano de obra lastra el PIB nacional en al menos un 0,5%. El escenario se agrava por una infraestructura de transporte deficiente: “Mientras no existan ferrocarriles fiables que conecten de forma efectiva la periferia con el centro, las ciudades no podrán expandirse y seguirán muriendo de éxito por falta de espacio”, apunta el analista.
En términos salariales, el tensionamiento del sector inmobiliario está anulando las mejoras de renta logradas en los convenios colectivos, “transfiriendo el poder adquisitivo de los trabajadores directamente hacia el rentismo”, insiste Bravo. En una línea similar, el Sindicato de Inquilinas de Madrid insiste en que no solo faltan viviendas en términos absolutos, sino que hay un déficit de pisos asequibles, públicos y estables. Para la organización, el mercado está construyendo para la especulación y no para que los trabajadores habiten las ciudades.
El resultado es, en opinión de estos expertos, una dinámica que reproduce la desigualdad. Mientras el acceso a la propiedad depende críticamente del patrimonio heredado o las donaciones familiares, una generación entera se enfrenta a un retraso en la emancipación, una caída en la natalidad y el regreso del hacinamiento en los barrios centrales. Pero a pesar de los problemas económicos y sociales que implica la crisis de localización y la falta de ladrillo en términos absolutos, algunos economistas consideran que el modelo es “imparable”. Así lo describe Montalvo, quien apuntilla que los grandes núcleos ofrecen economías de escala que el mundo rural no puede replicar.
