El mapa del precio real de la vivienda en España, calle a calle
Comprar una vivienda se ha convertido en un sueño inalcanzable para muchas familias, pero no es igual de difícil en todos los lados. Un piso de 80 metros cuadrados frente a la Puerta de Alcalá, en Madrid, se vende de media por más de un millón de euros: 14.700 euros por metro cuadrado. Pero a dos horas de la capital, en Valladolid, los pisos más caros vendidos en el último año no superaron los 500.000 euros de media —y tenían más de 200 metros cuadrados. En Gijón, en una de las zonas más nuevas de la ciudad (Viesques), la media para pisos de 120 metros cuadrados apenas superó los 400.000 euros. En pequeños pueblos de Zamora o León se han vendido inmuebles de 80 metros por menos de 50.000 euros.
El mapa recoge los datos más fiables disponibles para medir el precio real de las casas en España: provienen de las transacciones registradas en el último año por los notarios y que el Consejo del Notariado publica para los códigos postales donde ha habido al menos cuatro compraventas. EL PAÍS los ha recopilado y analizado para ofrecer un detalle aún mayor, en celdas de 500 por 500 metros: prácticamente manzana a manzana.
La brecha entre grandes ciudades, zonas de costa, pequeñas capitales y zonas rurales es visible en el mapa. Las celdas donde se registró el metro cuadrado más caro se encuentran sobre todo en lugares orientados al turismo de lujo. Destacan zonas donde las viviendas no son excesivamente grandes: los pisos en Marbella en primera línea de playa, los de Recoletos, los del nuevo sector residencial de La Plana en Sitges o Es Molinar, en Palma, barrio de pescadores reconvertido en zona exclusiva. Madrid es la ciudad con más zonas repetidas en el listado: tres manzanas, todas cerca de Recoletos.
En los rankings por precio total de venta de la vivienda aparecen los lugares ya asociados a la vivienda de lujo, como Pedralbes en Barcelona o La Moraleja en Alcobendas (Madrid), donde las casas sí son muy grandes. Para obtener el tamaño de las viviendas, EL PAÍS ha cruzado los datos del Notariado con las superficies medias de las casas que registra el Catastro, por lo que el precio final es una estimación.
La mayoría de las 710.000 compras de vivienda realizadas en España en el último año se concentran en las grandes ciudades. El siguiente gráfico muestra la distribución de precios en cada zona de las ocho urbes más grandes. Las celdas de Madrid presentan la mayor dispersión entre el lugar más barato (el barrio de San Diego) y el más caro (Recoletos). Pero es en Murcia donde es mayor la diferencia entre extremos: el metro cuadrado en La Peraleja Golf multiplica por 17 el de Beniaján, en la Huerta de Murcia, donde las transacciones del último año no superaron los 200 €/m². En Barcelona, a pesar de las diferencias, los precios son más compactos: el más caro es solo seis veces el más barato, frente a las 12 de Madrid o Málaga y las siete de Valencia.
Cabe señalar que la presencia de viviendas de protección oficial puede bajar el precio medio en algunas zonas.
Estos datos muestran también la relación entre el precio por metro cuadrado y el tamaño de las viviendas. En el siguiente gráfico puede explorarse esa relación en las más de 33.000 celdas de 500 por 500 metros en que se han dividido las compraventas sobre el mapa. Con los botones puede verse no solo dónde se vende caro, sino qué tipo de vivienda se vende: pisos pequeños con precios altos por metro cuadrado en el centro, frente a viviendas grandes con menor precio en áreas más periféricas. En el filtro, puede elegir una provincia.
Metodología: de dónde salen los datos
Los datos de precios proceden del Portal Estadístico del Consejo General del Notariado, que publica a través de su API los datos de las compraventas de vivienda registradas ante notario. Para este trabajo se han utilizado los precios medios por metro cuadrado correspondientes a los últimos 12 meses disponibles, que incluyen tanto vivienda nueva como de segunda mano. Se ha utilizado inteligencia artificial para el proceso de extracción de datos.
Las celdas del mapa. Para obtener una resolución geográfica más precisa que la disponible a nivel municipal, EL PAÍS dividió el territorio español en celdas de 500 por 500 metros y consultó el precio medio de las transacciones dentro de cada una de ellas a través de la API del Notariado. Solo se incluyen en el mapa las celdas donde se registraron al menos cuatro operaciones en el periodo analizado, umbral mínimo que establece el propio Notariado para garantizar la representatividad estadística. El resultado son más de 33.000 zonas con datos en toda España.
El precio de venta estimado. Para ofrecer una segunda métrica —el precio aproximado de una vivienda típica en cada zona, no solo el precio por metro cuadrado— se cruzaron los datos del Notariado con la información de la Dirección General del Catastro, del catastro de Navarra y del de País Vasco. Los datos catastrales de estas dos comunidades proceden de los catastros de las diputaciones forales y Navarra, facilitados por Francisco Goerlich (Universitat de València). De los ficheros catastrales se extrae la superficie construida mediana de las viviendas de cada celda. Multiplicando ese valor por el precio medio por metro cuadrado del Notariado se obtiene el precio estimado de venta para esa zona. Esta estimación no está disponible en las celdas sin datos catastrales de superficie.
Las etiquetas de cada barrio. Cada celda se identifica con el nombre del barrio o distrito más cercano según los datos de OpenStreetMap, dentro de un radio máximo de cinco kilómetros y siempre dentro del mismo municipio. En zonas donde OpenStreetMap no dispone de datos de barrios, se utiliza el nombre del municipio.
